中国奥园：2020年销售与盈利增长稳定 后千亿时代(2)

针对“三条红线”的回应，中国奥园表示，其总体应对是狠抓营销和收款。 ，在降低成本的同时，更严格地控??制支出。 “经过几年的行业调控，行业整体利润率似乎在走下坡路。目前，随着长效机制逐渐显现威力，整个行业仍能保持较高水平，甚至交易额还在不断增长，可以说政府、开发商、客户都基本达到了新的平衡，所以开发商要做的就是在不断优化自身运营的同时，继续保持一定的销售额水平降低债务项目的目的。”

整体来看，在2019年前规模红利的“全速跑”期间，中国奥园的土地收购和发展规模迅速扩大。推高了公司整体规模，也提升了整体杠杆水平。其中，不包括合同负债的资产负债率从2016年的47.07%上升到2019年的57.55%，2020年将进一步达到60%以上。当然，这个横向距离超过红线，还有空间充裕，也给中国奥园充足的资产结构调整期。

2017-2019年，中国奥园净负债率快速上升，企业债务融资加速。 2020年，这一数据有明显的下降趋势。同时，2020年短期现金债务较之前的快速下降明显放缓。

优化土地储备结构，加快城市更新转型

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在业绩发布会上，中国奥园表示，其土地储备已实现北京、上海、广州、深圳等一线城市的全覆盖，同时聚焦粤港-澳门大湾区，布局华南、中西部、华东核心区。 、环渤海等四大核心区。截至2020年底，土地储备总建筑面积5718万平方米（股权比例71%），分布于国内外95个城市，总价值约6208亿元。计入城市更新项目后，商品总价值约1.29万亿元，足够未来4至5年的发展。

土地的收购一直是中国奥园的综合优势之一。其征地方式多样，具备并购、招投标、拍卖、城市更新等多元化方式获取资源的能力。 2020年，其新开发建筑面积约2015万平方米（股权比例59%），权益土地价值约451亿元，新增可销售价值超过2426亿元。从商品价值看，57%为并购方式，27%为竞拍挂牌，城市更新等占16%。

2020年中国奥园征地/销售面积约为156.42%，较2019年略有增长，连续4年高于国内主流。房地产企业平均水平。同时，中国奥园同期新开项目的城市能级水平进一步提升，一二线城市投资占比73%。新增项目中，城市更新项目和产业合作占16%。

中国奥园自2011年布局城市更新领域以来，已形成成熟的“奥园旧改模式”，并持有足够的锁定城市更新项目资源。由于早期获得土地，获得土地成本低，这种模式为中国奥园实现土地储备扩张和盈利的双丰收奠定了坚实的基础。

目前，中国奥园有60个不同阶段的城市更新项目，预计新增可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比97%。 2020年实现城市更新转化价值约382亿元。预计未来三年可转换总销售价值约1600亿元，预计平均毛利率35%至40%，净利润率15%至20%。